作家：余飞

01

杭州二手房，破万套

昨天的著述，写了成齐楼市这两个月的放荡，另外一座与成齐竞争二线城市领头羊的杭州，也不遑多让。

9月末一线城市限售消弱乃至放开了限购，杭州为了收拢这波热度，也在10月份发布了“杭五条”，包括降首付、进步公积金贷款额度、给购房补贴以及取消新址限价。

在一线城市行情带动重复自身策略刺激下，杭州10月份与11月份的行情，有了领会改善。

杭州贝壳征询院泄漏，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比客岁高潮了45%，创下19个月以来的新高，亦然7年以来成色最佳的“银十”。

与此同期，杭州地盘市集出身了新地王。

10月22日，钱江新城二期终末一宗限房价宅地迎来出让历程77轮报价，被绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价达50717元/宽泛米，成为杭州楼市新的单价地王，一举跨越杭州此前的宅地单价记载，即凤起潮鸣在2016年的拿地价45368元/㎡。

11月份，成交热度延续。

杭州贝壳征询院数据认知，11月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比客岁11月的8801套高潮18.5%，创下20个月来的新高。

数据开头：杭州贝壳征询院

这一成交量一扫往日两年来的暗淡。但横向比对来看，这个热度，如故不足客岁3月份以及2021年3月份。

02

杭州为何耐扛

杭州楼市耐扛背后，主要有两方面要素。

第一，江浙富豪太多，浙江又是藏富于民的发展形状。

这几年楼市深度诊疗之下，上海的成交量最耐扛。

上海统计局泄漏的数据。

上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万宽泛米，2022年降至1852.88万宽泛米，2023年1808.03万宽泛米，下落2.4%。

开头：上海2023年统计年鉴

其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万宽泛米，销售额6937.77亿元。

2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下落2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下落3.6%。

2024上半年，上海统计局泄漏， 商品房销售面积783.23万宽泛米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万宽泛米，增长0.7%。

本年上海的豪宅，一派火热。

机构泄漏的数据来看，克而瑞泄漏，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/宽泛米，较2023年40854元/宽泛米微跌，但仍保捏高位。

豪宅市集的火热，硬是撑住了上海的新址均价。

上海楼市坚挺的背后，离不开包邮区顶级购买力。

胡润征询院最新发布的2024年百富榜数据认知，中国领有50亿元身家以上的富豪1094东说念主，比拟客岁减少了不少。

这1094东说念主，居住在包邮区的东说念主数最多。其中上海112东说念主、杭州68东说念主、宁波27东说念主、苏州25东说念主、无锡12东说念主、南京11东说念主、温州11东说念主、绍兴11东说念主、嘉兴10东说念主、南通5东说念主。

浙江甲第连云，古有“钱塘自古高贵”，今有浙江省被钦定为宇宙第一个亦然惟逐个个共同膏腴示范区。

杭州上一轮房地产大牛市时间以及诊疗时间的耐扛，背后齐离不开浙江民间的金钱力量。

第二，杭州这些年发展如日中天的势头。

杭州往日一直被视为电商之齐，其电商产业独领风流。这些年，在电商产业的基础上，杭州的数字经济产业亦然高抬高打。

2021 年，杭州市数字经济中枢产业加多值4905亿元，占统共这个词浙江省的58.8%。也即是说，浙江数字经济中枢产业一半以上齐鸠集在杭州。

除了互联网经济外，以杭州为代表的浙江，发展的另外一个特色，即是民营。

民营经济方面，浙江民营经济占比位居宇宙第一。同期，民营企业数目亦然宇宙第一。

客岁宇宙工商联公布的“2023中国民营企业500强”榜单中，浙江108家，位居宇宙第一，且是宇宙惟逐个个民营企业500强数目梗阻100家的省级行政单元，同期亦然增量最猛的省。

后来是江苏、山东、广东、河北、北京、上海、湖北、福建、河南。

此外，制造业民营企业500强数目，亦然位居宇宙第一。

相同亦然惟逐个学派量梗阻100的省，浙江的数目是广东的两倍多。

数目位居前十的省，还有江苏、山东、广东、河北、福建、河南、安徽、山西、湖北。

在藏富于民方面， 宇宙东说念主均可行使收入前20城市，浙江独占9个。浙江下辖的11个城市，东说念主均可行使收入名次最低的丽水，也位居宇宙第39位。

膏腴如此，谁敢跟浙江东说念主比富？

东说念主口奴婢金钱流动而流动，那处有钱赚，那处能赚到钱，东说念主口就会流向那处，这是自古以来语焉概略的真谛。

正因为金钱集聚于此，民营集聚于此，东说念主口也在快速向这里集聚。

客岁加多了50万东说念主，贯串三年常住东说念主口增量第一。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局

浙江下辖 11个城市，东说念主口全在增长，是宇宙惟逐个个统共城市齐在增长的省。其中省会杭州的增量，位居宇宙统共城市第四位。

制图：城市财经；数据：浙江省统计局

03

杭州楼市形势扭转了吗

要津问题来了，杭州贯串两个月行情出色，是否意味着杭州就此编削了其房地产的形势？

并不成。

杭州这座城市这几年诊疗的逻辑，有两个方面：

第一，和一线城市近似，杭州也不缺购买力，之是以诊疗，是大环境之下的信心和预期缺失。

第二，杭州高企的房价远远超过了这座城市自己的购买力。

杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太历害。

从2016年到2021年，杭州开启了放荡高潮形状，不仅将亚运会的红利提前透支，而况严重透支。

2020年杭州房价最岑岭时，算作近郊的将来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时刻，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价全齐炒到10万+。

从各城市的住户杠杆率来看，杭州是炒房最放荡的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。

是以，要念念讲演杭州楼市形势是否扭转，唯有搞明晰以上导致杭州楼市诊疗的两个要素是否编削。

一个齐没变。

第一，信心和预期，依旧莫得变。

这少量，其实不错从宇宙数据中获得体现。

从国度统计局泄漏的数据来看，10月份天然一线和部分强二线城市行情火热，但宇宙全体成交量还不如9月份。

1-10月份，新建商品房销售面积77930万宽泛米，同比下落15.8%，其中住宅销售面积下落17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下落20.9%，其中住宅销售额下落22.0%。

开头：国度统计局

为了更直不雅看出10月份宇宙商品房销售情况到底何如，本号凭证国度统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。

制图：城市财经；数据：国度统计局

不错看到，10月份无论销售面积如故销售额，齐比9月份还要低。

1 1月份，机构泄漏的数据认知，百强房企的销量再次转跌。

2024年11月，百强房企的操盘销售金额为3633.5亿元，环比10月缩小16.6%。10月份是环比高潮了73%。

足可见，市集的信心与预期，并莫得归附。

第二，房价与杠杆率仍在高位。

以杭州来说， 杭州房价见顶于2022年，当今全体均价回到了2019年的水平。

但价钱依旧很 高很高，泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期，而杠杆率是宇宙平均数的两倍以上。

是以，下落趋势不会编削。

本号关于后市一线与强二线城市的判断是：

第一，后续咱们的经济、工作形势在如今的多样货币、财政增量策略加捏下，要是筑底回稳，市集信心可能起来，不然如故躲不外药效裁夺保管三个月的常规。

第二，等这一轮诊疗放手之后，一线城市中枢肠段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的时间，不存在了。

第三，宇宙分化、区域分化、城市分化。

将来的房地产市集，会是一个相配碎屑化的市集。不仅宇宙鸿沟内分化严重，区域分化、城市里面分化相同严重。

毕竟，中国东说念主口红利照旧肃除，而大大齐城市海量的库存近况也摆在这里。

这便意味着，这一波诊疗之后，咱们的房价会近似于日本。

几个中枢城市开云kaiyun群中的中枢城市（一线与部分强二线城市），价钱在通胀和需求作用下，不竭高潮。其他大大齐城市，会在东说念主口流失之下，横盘些许年。少部分东说念主口流失严重，产业瘦弱的城市，房价白菜化。

中枢城市，中枢区与郊区，会有相同的分化。